【资讯】深圳房企遭避税调查

深圳房企遭避税调查

2012年伊始，一条对房企而言的“坏消息”不胫而走。消息称，2012年，深圳市地税局的反避税工作重点将由反外资企业转为反内资企业，且在众多行业中有关联交易的房企，将首当其冲成为此项政策的紧盯对象。　　“其中，与房企有关的土地增值税，已被列为2012年反避税工作的重点之一。”2012年1月5日，深圳市地税局法规处一位要求匿名的官员接受记者采访时表示。在确认市场消息的同时更进一步圈出瞄准房企的狙击部位。“现在，相关工作已全面展开。”　　凡有监管，便有规避。土地增值税的沉疴由来已久，房地产项目灵活的经营与业态模式、特有的跨年度运作周期等特点一直让房企在与地税部门的“猫鼠斗”中游刃有余。　　对于此次以房企为重点的反避税整治，该地税官员表示，为求最佳效果，将联手房屋、土地几大管理部门，协同出击。　　不过，有市场人士认为，监督部门与房企之间的“猫鼠游戏”并没这么容易终结。本报记者也采访发现，随着房地产销售市场的紧上加紧，房地产企业规避土地增值税的手法也再次翻新。　　土地增值税沉疴已久　　据这位官员介绍，针对土地增值税的反避税集体行动，并不是房地产宏观调控政策包中的工具之一，而“主要是针对一直存在的土地增值税沉疴”。　　以往，房地产企业主要通过虚增开发成本来偷逃土地增值税。“土地开发成本、建筑安装成本、物业公司代收价外费用等，都是房地产企业惯用的手段。但现在随着深圳房地产企业的演化，这类通过关联企业规避土地增值税的做法已经较少了。”广东海正税务师事务所税务规划师张维民向本报记者介绍。　　深圳市地税局显然也注意到了这一变化。“我们对土地增值税反避税的重点，将是房地产企业通过交易定价避税的情况。”上述深圳地税官员表示，目前市场上，房地产企业多是通过隐瞒、虚报房地产成交价格；压低房地产的成交价格或提高房地产的评估价，买卖双方通过其他形式互相补偿；加大扣除项目范围或房地产购进成本和费用三种途径进行交易环节避税。　　这要处理起来并不轻松。该官员介绍，“深圳的房地产市场一直是放开管制式的发展竞争格局。现在，对交易环节的反避税需要协同房屋、土地几大管理部门。”他表示，土地增值税反避税已成立副局长挂帅的专门领导小组。　　“这一块的市场监管确实挺难的。”1月4日，上海三湘集团深圳某项目部的开发负责人接受本报记者采访时表示，深圳房地产商早已对相关市场空间吃得很透，“银行按揭贷款销售方式不记收入、开发企业以产品抵建安工程款，等等，这些方式监管起来需要很高的税务征管水平。”　　猫鼠游戏很难终局　　房地产开发具有经营周期长、经营方式灵活的特点。“相对应的，其成本项目繁多，土地增值税计算过程复杂，这对土地增值税征管要求很高。”实战经验丰富的上述深圳地税官员表示。　　一般地，税收检查以年度为单位，但房地产企业已多是跨年度、跨地域滚动开发，流动性比较大，而受检查期间和时限的限制，地税部门在进行土地增值税清算时很容易造成增值额的检查不实。“这也是今年设定土地增值税反避税重点的目的，就是要尝试一下按开发项目所属期进行税收检查。”这位官员表示。　　在这场反避税专项集体行动中，开发成本账户、营业税金及附加或成为地税部门的关注重点。这位官员表示，在其向专门领导小组提交的建议案中，建议重点审查“开发成本”账户，查清企业的成本核算是否真实、准确，还包括相关的“开发间接费”、“开发产品”等账户名目。对营业税金则将涉及房地产企业的“分期收款开发产品”等往常并不关注的项目。　　不过，在市场人士看来，深圳市地税局升级稽查手段的做法，依然难以终结其与房地产企业之间的猫鼠游戏。本报记者也采访发现，随着房地产销售市场的紧上加紧，房地产商规避土地增值税的手法也在翻新。　　在深圳福田CBD地段的某超高楼盘，开发商拟通过出售LOFT的方式销售部分架空层物业，也将达到规避土地增值税的目的。代理该楼盘的美联物业销售人员称，这些单层高度未达到2.2米、合计高度则接近6米的内三层LOFT，因临近CBD而颇具投资价值，且不受限购政策约束。但对于其产权状况，销售人员只说70年而对产权证“红本”语焉不详。　　对此，张维民分析认为，这是对住房和城乡建设部的规定“凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋房不予办理产权登记”的规避。“房地产开发商以这些房产不能办产权证为由，在销售这些房产时以合同形式约定使用年限。而在税收账目上，这类物业很可能转化成房租收入偷逃土地增值税。”　　而在深圳后海地区、深圳湾地区的豪宅项目，利用普通标准住宅形式规避土地增值税已是公开做法。有过大量调研的业内人士介绍，各省都对普通住宅标准有所设定，如住宅小区建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格与同级别土地住房平均成交价格等，但实际税收征管中，无论房地产商还是税收征管部门，往往只以建筑面积论之，土地增值税的免征条款形同虚设。　　“这是不是说明房地产相关税收受到的干扰因素很多？”前述官员仅以此回应。

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